משכנתא למשפרי דיור נבנית סביב שאלה אחת: מה קורה בחודשים שבין התשלום על הדירה החדשה לבין הרגע שבו הכסף מהדירה הישנה מגיע לחשבון.
לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, משפר דיור שמתחייב למכור את דירתו הקיימת בתוך 24 חודשים יכול לקבל מימון של עד 70% משווי הדירה החדשה, כלומר הון עצמי של לפחות 30%, וההחזר החודשי מוגבל ליחס מסוים מההכנסה.
ישנן שלוש דרכים עיקריות לגשר על הפער: למכור קודם ולקנות אחר כך, לקנות קודם ולמכור בתוך התקופה שנקבעה, או לחפוף בעזרת מימון זמני.
הבחירה ביניהן תלויה בהון הנזיל שיש לכם, בשווי הדירה הישנה ובגובה המשכנתא שעוד רובצת עליה.
בפילקו פיננסים אנחנו מלווים משפרי דיור מבדיקת ההתכנות הראשונה ועד החתימה, גם בשלב של משכנתא לרכישת נכס חדש, גם בבדיקת מחזור משכנתא על ההלוואה הקיימת, וגם כשהדירה החדשה דורשת משכנתא לשיפוץ.
רוצים לבנות תוכנית לפער לפני שחותמים על חוזה?
פנו אלינו ונעבור יחד על המספרים.
מהי משכנתא למשפרי דיור ומה התנאים שלה?
משפר דיור הוא בעל דירה אחת שרוכש דירה נוספת במטרה למכור את הראשונה.
בנק ישראל מסווג לווים לשלוש קטגוריות עיקריות בהוראה 329: רוכש דירה יחידה, משפר דיור ומשקיע.
שיעור המימון המרבי, שנקרא "LTV" (היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס), עומד על 75% לרוכש דירה יחידה, 70% למשפר דיור ו-50% למשקיע.
מכאן החשיבות של ההגדרה: מי שלא ימכור את הדירה הישנה בזמן עלול להיחשב משקיע, ומימון של 50% בלבד פירושו פער של מאות אלפי שקלים.
בנוסף לשיעור המימון, ההוראה מגבילה את תקופת ההלוואה ל-30 שנה, קובעת שעד שני שלישים מהסכום יהיו במסלולים בריבית משתנה, ומגבילה את יחס ההחזר החודשי מההכנסה ל-50% לכל היותר.
בפועל כל בנק בוחן את הנתונים לפי מדיניות האשראי שלו, ולכן הצעה אחת מבנק אחד אינה מייצגת את השוק כולו.
יש גם היבט של מיסוי.
ברכישת דירה נוספת משולם מס רכישה בשיעורי דירה נוספת, ומי שמוכר את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים יכול, בתנאים שקבעה רשות המסים, לקבל החזר על ההפרש.
מדרגות המס מתעדכנות מעת לעת, ולכן מומלץ לאמת אותן מול עורך דין המלווה את העסקה לפני שמגבשים תקציב.
מה עדיף: למכור קודם או לקנות קודם?
אין תשובה אחת, כי כל מסלול מחליף סוג אחד של סיכון באחר.
מי שמוכר קודם מקבל ודאות לגבי ההון העצמי אבל צריך מקום מגורים זמני.
מי שקונה קודם שומר על יציבות, אך מתחייב לתשלומים לפני שהכסף נכנס.
הטבלה מסכמת את ההבדלים העיקריים.
| מסלול | יתרון | סיכון | למי מתאים |
|---|---|---|---|
| מכירה לפני קנייה | הון עצמי ידוע ובלי החזר כפול | שכירות זמנית והובלה כפולה, לחץ למצוא דירה מהר | מי שאין לו הון נזיל משמעותי מעבר לדירה הישנה |
| קנייה לפני מכירה מהחסכונות | שליטה בתזמון המכירה ובמחיר | שני החזרי משכנתא במקביל והתחייבות למכור בתוך 24 חודשים | מי שיש לו הון עצמי מלא לדירה החדשה בלי הדירה הישנה |
| קנייה לפני מכירה עם "הלוואת גישור" (מימון זמני עד מכירת הדירה הקיימת) | אפשר לשלם על הדירה החדשה בלי להמתין לקונה | ריבית וביטחונות שנקבעים מול הבנק, ולחץ אם המכירה מתעכבת | מי שהדירה הישנה שלו שווה הרבה אבל ההון הנזיל שלו נמוך |
לצד שלושת המסלולים יש גם "הלוואה משלימה למשכנתא", הלוואה נוספת שמכסה חלק מההון העצמי החסר, והיא אחד הכלים שמתאימים לפער קצר וצפוי.
מתי כל אחד מהמסלולים נכון?
בדרך כלל כשהמכירה נראית קרובה ומחירה סביר לפי עסקאות דומות בשכונה, אפשר להתקדם גם עם קנייה מוקדמת.
כשהדירה הישנה דורשת שיפוץ, עומדת בשוק זמן רב או ממושכנת בסכום גבוה, כדאי להיערך לתרחיש איטי יותר.
איך מחשבים כמה כסף צריך בתקופת הפער?
הבסיס הוא חישוב פשוט בשני שלבים: כמה הון עצמי נדרש לדירה החדשה, וכמה ממנו אפשר להשיג בלי למכור את הדירה הישנה.
הנה דוגמה במספרים עגולים, שמטרתה המחשה בלבד.
דירה ישנה בשווי 2,000,000 ש"ח עם יתרת משכנתא של 500,000 ש"ח, ודירה חדשה בשווי 3,000,000 ש"ח.
מימון של 70% הוא 2,100,000 ש"ח, ולכן ההון העצמי הנדרש הוא 900,000 ש"ח, ועוד עלויות הרכישה.
אם מוכרים קודם, ההון מהדירה הישנה, אחרי סילוק המשכנתא והוצאות המכירה, נשאר סביב 1,400,000 עד 1,500,000 ש"ח וכיסוי ההון העצמי אינו בעיה.
אם קונים קודם, צריך 900,000 ש"ח זמינים כבר ביום התשלום, ואם הם לא קיימים בחשבון, מישהו צריך לממן את הפער, בדרך כלל באמצעות הלוואת גישור או הלוואה משלימה.
לסכום הזה מצטרפות עלויות נוספות שלא נכנסות לחישוב הבסיסי.
- מס רכישה בשיעורי דירה נוספת, כאמור, עד לקבלת ההחזר אם המכירה מתבצעת בזמן.
- שכר טרחת עורך דין ותיווך, גם בקנייה וגם במכירה.
- מס שבח, אם חל על המכירה לפי מצב הנכס והזכאות לפטור.
- "עמלת פירעון מוקדם" (תשלום לבנק על סילוק משכנתא לפני תום תקופתה), שגובהה תלוי במסלולים ובריביות ביום הסילוק.
- הוצאות כפולות בתקופת החפיפה: ארנונה, ועד בית, חשמל וחשבונות.
- שיפוץ והובלה של הדירה החדשה.
לדברי יועץ משכנתאות ותיק, השאלה הנכונה בתכנון משפר דיור אינה כמה אפשר לקבל מהבנק אלא כמה כסף נדרש מדי חודש, מהחתימה ועד שהדירה הישנה נמכרת, ומה קורה אם זה נמשך חצי שנה יותר מהצפוי.
את התשובה כדאי לחשב לפני חתימה על חוזה רכישה, ולא אחריה.
אילו טעויות בתכנון הפער כדאי להימנע מהן?
רוב הטעויות נובעות מהנחה אופטימית אחת: שהדירה הישנה תימכר מהר ובמחיר המבוקש.
הנה הנקודות שאנחנו רואים שוב ושוב בבדיקות מקדימות.
- חתימה על חוזה רכישה עם לוח תשלומים צפוף לפני שיש קונה או לפחות הערכת שווי מעוגנת לדירה הישנה.
- התבססות על מחיר מבוקש במקום על מחירי עסקאות בפועל באזור, ובכך הערכת יתר של ההון שייכנס.
- התעלמות מעמלת הפירעון המוקדם ומהוצאות המכירה, שמקטינות את ההון הצפוי.
- בדיקת יכולת ההחזר רק על המשכנתא החדשה, בלי לכלול את ההחזר הקיים בתקופת החפיפה.
- פנייה לבנק אחד בלבד. תנאי משפרי דיור, מסלולים ותמחור משתנים בין בנקים, וההבדל מצטבר לאורך שנים.
- אי הבנה של הדרישה למכור בתוך 24 חודשים, ושל התוצאה אם הדירה לא נמכרת בזמן.
הדרך להקטין את הסיכון היא לבנות שלושה תרחישים לפני החתימה: מכירה מהירה, מכירה בזמן הצפוי ומכירה מאוחרת.
אם התוכנית עומדת גם בתרחיש האיטי, אפשר להתקדם בשקט נפשי גדול יותר.
אם לא, עדיף לשנות את מבנה העסקה מראש ולא באמצע התהליך.
שאלות נפוצות
כמה שאלות שמשפרי דיור שואלים אותנו לפני שהם מתחילים בתהליך.
מה קורה אם לא מכרתי את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים?
במקרה כזה ייתכנו השלכות גם מול הבנק וגם מול רשות המסים: ההטבה במס הרכישה עלולה לא להתקבל, והבנק עשוי לבחון מחדש את תנאי ההלוואה לפי ההגדרה החדשה שלכם.
ההשלכות המדויקות תלויות במסמכים שנחתמו, ולכן כדאי לבדוק אותן מראש ולא לחכות לחודש ה-23.
האם אפשר להשאיר את המשכנתא הישנה ולקחת חדשה?
זה אפשרי כל עוד הדירה הישנה עדיין בבעלותכם, אבל שני ההחזרים נכנסים יחד לבדיקת יכולת ההחזר של הבנק.
כשהדירה נמכרת, ההלוואה הישנה נסגרת ולפעמים נגבית עמלת פירעון מוקדם, ולכן כדאי לשאול על גובהה כבר בשלב התכנון.
מתי כדאי לפנות לבדיקת משכנתא, לפני חיפוש הדירה או אחריו?
לפני.
בדיקה מקדימה מראה כמה אפשר לקבל, כמה הון עצמי נדרש וכמה תקציב נשאר באמת לדירה, ובכך מונעת התאהבות בנכס שלא מתאים למספרים.
כך גם מתברר מוקדם אם משכנתא למשפרי דיור היא הפתרון המתאים או שנכון לשקול מסלול אחר.
האם הכנסה של בן או בת זוג משנה את התכנון?
כן.
ההכנסות של כל הלווים נבחנות יחד ביחס להחזר החודשי, ולכן הכנסה נוספת מגדילה את הסכום שאפשר לקבל.
מנגד, התחייבויות קיימות של כל אחד מהם, כמו הלוואות ומסגרות אשראי, מקטינות אותו.
משכנתא למשפרי דיור עם פילקו פיננסים: תוכנית לפני חתימה
תכנון נכון של הפער בין מכירה לקנייה מתחיל בשלושה צעדים: לדעת מה שווי הדירה הישנה בפועל, לחשב את ההון העצמי ואת ההוצאות הנלוות, ולבדוק את ההחזרים בתרחיש שבו המכירה מתעכבת.
כשהתוכנית עומדת בכל התרחישים, ההחלטה על סדר הפעולות, מכירה קודם, קנייה קודם או גישור, נעשית בהרבה פחות לחץ.
בפילקו פיננסים אנחנו מלווים את התהליך מקצה לקצה מול הבנקים וגופי המימון החוץ-בנקאיים עד לאישור הסופי וסיום העסקה.
המייסדת, אלה פילץ', מביאה 17 שנות ניסיון במערכת הבנקאית, ואנחנו מציעים לכם פחות בירוקרטיה ויותר בהירות לגבי מה שמחכה לכם בכל שלב.
אם אתם שוקלים משכנתא למשפרי דיור, צרו איתנו קשר לפני שאתם חותמים על חוזה, ונבנה יחד תוכנית מסודרת לפער.
