איך ליווי מקצועי משפיע על תנאי המשכנתא?

יועץ משכנתאות משפיע על תנאי המשכנתא בעיקר בארבעה שלבים: לפני החתימה על חוזה הרכישה, בבניית "תמהיל" ההלוואה, במשא ומתן מול הבנקים, ובשנים שאחרי החתימה, כשבודקים אם התנאים עדיין מתאימים.
ההשפעה גדולה יותר בשלבים המוקדמים, כשעוד אפשר לשנות את סכום ההלוואה, את המסלולים ואת הבנק, והיא קטנה ככל שמתקרבים לחתימה על הסכם ההלוואה.

בפילקו פיננסים, בראשות אלה פילץ' בעלת 17 שנות ניסיון במערכת הבנקאית, אנחנו מלווים לקוחות מול כל הבנקים עד האישור הסופי וסיום העסקה, בין אם מדובר במשכנתא לרכישת נכס, במחזור משכנתא או באיחוד הלוואות במשכנתא.
רוצים לדעת איפה אפשר להשפיע על התנאים שלכם?
צרו איתנו קשר ונתחיל בבדיקה.

מתי נכון להתחיל לעבוד עם יועץ משכנתאות?

התשובה הקצרה: לפני שחותמים על חוזה רכישה או משלמים מקדמה.
עד הרגע הזה אפשר לשנות כמעט הכול: את הנכס, את המחיר, את גובה ההון העצמי ואת הבנק שפונים אליו.
אחרי החתימה אתם כבר מחויבים למחיר ולמועדי התשלום, והמשכנתא צריכה להתאים לעסקה ולא להפך.

בשלב המוקדם בודקים שלושה דברים: כמה אפשר באמת ללוות, איזה החזר חודשי התקציב המשפחתי מחזיק לאורך שנים, ומה מופיע בדוח נתוני האשראי שלכם.
כאן נכנס גם "אישור עקרוני", הצעה ראשונית מהבנק שמציגה סכום הלוואה ותנאים משוערים עוד לפני שבחרתם נכס.
הוא אינו חתימה על הלוואה, והוא מאפשר לדעת באיזה תקציב לחפש.

חלק מהגבולות נקבעים מראש בהוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל.
לפיה הבנק רשאי לממן עד 75% משווי הנכס לרוכש דירה ראשונה, עד 70% למי שמחליף דירה ועד 50% למשקיע.
בפועל, בדירה ראשונה צריך הון עצמי של לפחות רבע משווי הנכס.
מי שבודק את זה לפני שמתחייב נמנע ממצב שבו עסקה נתקעת בגלל פער מימון שאי אפשר לסגור בזמן.

הטבלה הבאה מראה כמה גמישות נשארת בכל שלב:

השלב	מה עדיין פתוח	מה כבר נעול
לפני חוזה הרכישה	בחירת הנכס, התקציב, סכום ההלוואה והבנק	כמעט כלום
בניית התמהיל	חלוקה למסלולים, תקופה וסוגי ריבית	סכום ההלוואה ושווי הנכס
משא ומתן מול הבנקים	הריבית, העמלות והביטוחים	מבנה התמהיל בגדול
אחרי חתימה על הסכם ההלוואה	אפשרות עתידית למחזור	תנאי ההלוואה עצמם

מה אפשר לשפר כשבונים את תמהיל המשכנתא?

"תמהיל" הוא חלוקת ההלוואה למסלולים שונים, למשל מסלול פריים (ריבית שנגזרת מריבית בנק ישראל), ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה למדד וריבית משתנה כל כמה שנים.
לכל מסלול יש סיכון אחר וחשיפה אחרת לשינויים בשוק.
הבחירה ביניהם משפיעה על ההחזר החודשי ועל העלות הכוללת יותר מכל נתון אחר בהצעה.

גם כאן יש מסגרת: לפי אותה הוראה של בנק ישראל, לא ניתן לקחת יותר משני שלישים מההלוואה בריבית משתנה.
בתוך הגבולות האלה יש הרבה מרחב, ושם נכנס הליווי.
אנחנו בונים כמה תרחישים לאותה הלוואה ובודקים מה קורה להחזר אם הריבית עולה, אם ההכנסה יורדת, או אם אתם מתכננים למכור את הנכס בעוד כמה שנים.

תכנון נכון כולל גם את אופק הזמן שלכם.
מי שמתכוון להישאר בנכס עשרים שנה צריך תמהיל אחר ממי שצופה למכור בעוד שבע.
כאן נכנס "קנס פירעון מוקדם", עמלה שהבנק גובה כשפורעים הלוואה לפני הזמן, בעיקר במסלולים של ריבית קבועה.
מסלול שנראה זול בהצעה יכול להפוך ליקר כשרוצים לצאת ממנו מוקדם.

כדי להבין את סדר הגודל: הפרש של חצי אחוז בריבית על הלוואה של מיליון שקל ל-25 שנה יכול להצטבר לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
זו המחשה לעיקרון ולא הצעה של בנק מסוים, אבל היא מסבירה למה כדאי להשקיע בתמהיל שעה נוספת לפני שמגישים בקשה.

לפני הגשת הבקשה מכינים גם את התיק: תלושי שכר, דפי חשבון, פירוט התחייבויות קיימות ומסמכי הנכס.
תיק מסודר מקצר את הטיפול בבנק, ובדיקה מוקדמת של "יחס ההחזר", שהוא שיעור ההכנסה הפנויה שהולך להחזר חודשי, מאפשרת לסגור מסגרות אשראי מיותרות לפני שהבנק בוחן את התיק.
מי שמתכנן שיפוץ אחרי הרכישה יכול לבדוק במקביל גם משכנתא לשיפוץ, כדי שהמימון כולו ייבנה כמכלול ולא בשלבים נפרדים.

איך הליווי עוזר במשא ומתן מול הבנקים?

הצעה ראשונה מהבנק היא נקודת פתיחה.
לדברי יועצת משכנתאות ותיקה, "הלקוח שמגיע עם הצעה אחת ביד מנהל משא ומתן מול הבנק.
הלקוח שמגיע עם כמה הצעות על אותם נתונים מנהל אותו מול כולם".
העיקרון פשוט, והקושי הוא בביצוע: צריך להגיש את אותה בקשה, באותם נתונים, לכמה בנקים, כדי שההצעות יהיו ברות השוואה.

בהשוואה לא מסתכלים רק על הריבית.
בודקים את עמלת פתיחת התיק, את תנאי הביטוחים (ביטוח חיים וביטוח מבנה, שאפשר לא פעם לרכוש גם מחוץ לבנק), את תנאי הפירעון המוקדם ואת מועד ההצמדה למדד.
שתי הצעות עם אותה ריבית נומינלית יכולות להיות שונות מאוד בעלות הכוללת.
אנחנו עובדים מול כל הבנקים, ולכן ההשוואה מתבצעת בשוק כולו ולא מול גוף אחד.

שלב נוסף שקל לפספס הוא הערכת השמאי מטעם הבנק.
אם השמאות נמוכה ממחיר הרכישה, הבנק מממן אחוז מהשווי שהעריך ולא מהמחיר ששילמתם, והפער נופל על ההון העצמי.
מי שמכיר את התהליך מתכנן לכך מראש מרווח, ולא מגלה את הפער שבוע לפני החתימה.

חשוב להבין גבול אחד: אף יועץ לא קובע את החלטת האשראי.
הבנק מחליט לפי ההכנסות, ההתחייבויות והיסטוריית האשראי.
מה שהליווי יכול לעשות הוא להגיע לבנק עם תיק מוכן, עם בקשה ריאלית ועם ידיעה מה אפשר לבקש.
אצלנו הליווי נמשך מקצה לקצה, מול גופי המימון, עד לאישור הסופי.

ומה קורה אחרי האישור ובשנים שאחרי החתימה?

לפני החתימה הסופית עוברים שורה אחר שורה על הסכם ההלוואה ומוודאים שהוא תואם את ההצעה שאושרה: הסכומים, המסלולים, שיעורי הריבית, ההצמדה ולוח הסילוקין.
פערים כאלה עלולים לקרות, ועדיף לגלות אותם לפני החתימה.
כאן גם מתאמים את מועדי משיכת הכספים מול לוח התשלומים לקבלן או למוכר, כדי שלא תיווצר חוסר התאמה בין הכסף שהבנק מעביר לבין התשלום שנדרש.

אחרי החתימה רושמים משכון על הנכס, והתנאים נשארים לשנים ארוכות.
אבל משכנתא איננה החלטה חד-פעמית.
ריבית השוק משתנה, ההכנסות משתנות, ולפעמים התוכניות משתנות.
לכן כדאי לבדוק מדי תקופה אם התנאים עדיין מתאימים לכם, וההכרעה מתקבלת לפי חישוב ולא לפי תחושה.

הבדיקה הזאת היא לב העניין במחזור משכנתא.
מחזור הוא לקיחת הלוואה חדשה כדי לפרוע את הקיימת בתנאים טובים יותר, ובמקרים מסוימים אפשר גם לאחד בו הלוואות אחרות, כפי שמתואר באיחוד הלוואות במשכנתא.
לפני שמחליטים בודקים את הקנס על הפירעון המוקדם ואת עלויות ההלוואה החדשה מול החיסכון בריבית, ולא כל מחזור משתלם.
לפעמים התשובה היא להשאיר הכול כפי שהוא.

יש גם נקודות מפנה בחיים שמצדיקות בדיקה מחדש, כמו שיפוץ גדול או תכנון פנסיוני.
מי שנמצא בגיל מבוגר יותר מתמודד עם שיקולים אחרים, ולכן יש התייחסות מיוחדת לנושא של משכנתא לגיל השלישי, שבו שוקלים את ההחזר מול ההכנסה הצפויה ומול תכנון העברת הנכס ליורשים.

שאלות נפוצות על ליווי משכנתא

כמה שאלות שעולות שוב ושוב בפגישות הראשונות שלנו:

כמה עולה ליווי של יועץ משכנתאות?

מודלי התשלום משתנים בין משרד למשרד: יש תשלום קבוע, יש תשלום לפי הצלחה ויש שילוב.
אנחנו ממליצים לקבל את התנאים בכתב לפני תחילת העבודה, ולברר מה כלול בהם, למשל האם הליווי נמשך עד החתימה או נגמר בהגשת הבקשה.
כדאי לשאול גם אם יש תשלום נוסף על בדיקה חוזרת בעתיד.

אפשר לפנות אחרי שכבר קיבלתי הצעה מהבנק?

כן, וזה מצב נפוץ.
ההצעה שבידיכם הופכת לנקודת השוואה, ואפשר לבדוק אותה מול בנקים אחרים ומול תמהיל חלופי.
ככל שהחוזה עדיין לא נחתם והכסף לא נמשך, יש מרחב לשינוי.

האם יועץ משכנתאות יכול להבטיח אישור?

לא.
את החלטת האשראי מקבל הבנק על סמך ההכנסות, ההתחייבויות והיסטוריית האשראי, ומי שמבטיח אישור מראש אינו מדייק.
מה שיועץ משכנתאות יכול לעשות הוא להכין תיק מסודר, להציע בקשה ריאלית ולפנות לבנקים המתאימים לפרופיל שלכם.

האם אפשר לבדוק גם משכנתא שכבר לקחתי לפני שנים?

בהחלט.
בודקים את המסלולים הקיימים, את הריביות ואת יתרת הקרן, ומחשבים אם מחזור משתלם אחרי הקנס והעלויות.
אם התשובה שלילית, תדעו שהמשכנתא הקיימת עדיין מתאימה לכם.

יועץ משכנתאות בפילקו פיננסים: מה כדאי לקחת מכאן

ההשפעה על תנאי המשכנתא נבנית בשלבים: ככל שמתחילים מוקדם, יש יותר מה לשנות.
לפני חוזה הרכישה בודקים יכולת מימון והון עצמי.
בתמהיל מתאימים את המסלולים לאופק הזמן ולתזרים.
במשא ומתן משווים הצעות לפי העלות הכוללת, ואחרי החתימה בודקים מדי פעם אם התנאים עדיין נכונים.

בפילקו פיננסים אנחנו מלווים אתכם בכל השלבים האלה מול הבנקים וגופי המימון, כדי שתהיו עם פחות בירוקרטיה ויותר שקט נפשי עד לסיום העסקה.
אם אתם לפני רכישה, לפני מחזור או סתם רוצים לבדוק את המשכנתא הקיימת, פנו אלינו ונבדוק יחד איפה יועץ משכנתאות יכול לשפר את התנאים שלכם.